لعلَّ أحد أهم الأسئلة التي تتردد في مجال العقارات والتي تُلقى اهتمامًا كبيرًا من قِبل اصحاب العقارات، ما هو التخمين العقاري؟

وفي ظل تقلبات السوق العقاري والتحديات الاقتصادية، يصبح فهم آليات التخمين العقاري ضرورة مُلحة يُعتمد عليه في تحليل مجموعة من العوامل المعقدة، وفي هذا المقال المُقدّم من منصة طابو العقاريّة، نُسلط الضوء على قضية التخمين العقاري بالتفصيل ما هو التخمين العقاري؟ وما هي الأساليب المُتبعة في التخمين العقاري؟ هذا ما سوف نتناوله في المقال التالي.

التخمين العقاري هو عملية تقدير للقيمة السوقيّة لقطعة عقاريّة ايًا كان نوعها، بالأعتماد على مجموعة متنوعة من العوامل العلميّة، والجدير بالذكر أن علمية التخمين العقاري، تتم من خلال مُخمّن عقاري مُعتمد مُحترف، فهي اداة مُفيدة ذات قيمة، ولكن يتم استخدامه كذلك من قِبل مقرضي الرهن العقاري لتحديد ما إذا كان العقار يحتوي على قيمة سوقيّة عالية بما يكفي لتوفير ضمان كافي لقروش الرهن العقاري أم لا.

1- موقع العقار من اهم العوامل التي تؤثر على قيمة العقار، يتضمن ذلك المنطقة الجُغرافيّة، المرافق المُحيطة، والوصول إلى الخدمات الأساسيّة من مثل المدارس، المُستشفيات، والمتاجر، بالإضافة إلى قربة من وسائل النقل العامّة.

2- حجم العقار، ويتضمن ذلك مساحة الأرض، مساحة البناء عليها، والجدير بالذكر أنه عادةً ما يكون للعقارات ذات المساحات الكبيرة قيمة أعلى.

3- تؤثر الحالة العامّة للعقار وجودة البناء على تثمين البيت، فالعقارات التي تكون في حالة جيدة وتحتفظ بالصيانة المُنتظمة غالبًا ما تكون أكثر قيمة.

4- وجود المرافق والخدمات من مثل حمّامات السباحة، الصالات الرياضيّة، الحدائق، المُنتزهات، ووجود الخدمات والمرافق العامّة المُتاحة بالقرب من العقار، كل هذا يؤثر إيجابيًا على قيمة التخمين.

5- تتأثر العوامل الإقتصاديّة من مثل حالة السوق العقاري المحلي والعوامل الإقتصاديّة الأخرى مثل معدلات الفائدة، التضخم، والوضع الوظيفي، في قيمة التخمين.

6- المزايا الإضافيّة التي توجد في العقار من مثل وجود إطلالات جميلة، تراس، حدائق كبيرة، تجهيزات داخليّة عالية المُستوى.

1- أسلوب مُقارنة المبيعات:هذه الطريقة من طُرق التخمين العقاري، تُعد من أكثر الطرق استخدامًا، إذ يبحث المُخمّن العقاري عن مبيعات العقارات التي تمت مؤخرًا في منطقة العقار التي يتم تقييمها، ويُحاول استخدام عقار مُشابه قدر الإمكان بعد الحصول على خصائص قابلة للمُقارنة تم بيعها قريبًا، من ثُم يُقارن المُثمن بعد ذلك مميزات العقارات التي تمّ بيعها في وقتٍ قريب بخاصيّة الموضوع للحصول على قيمة سوقيّة العقار.

2- اسلوب استبدال التكلفة:يُعد هذا الأسلوب من أقدم طُرق التخمين العقاري، حيث يقوم المُخمّن العقاري بفحص العقار، مع مُلاحظة نوع وجودة المواد المُستخدمة فيه، ومن ثم يقوم المُخمن بتحديد كم سيكلف استبدال العقار باستخدام مواد قابلة للمُقارنة، وبعد الوصول إلى رقم تكلفة الإستبدال يقوم المُخمن بخصم تكلفة عامل الإستهلاك، اعتمادًا على عمر وحالة العقار موضوع التخمين.

3-اسلوب منهجية الدخل:يُعد اسلوب الدخل هو الطريقة الأكثر استعمالاً في حالة العقارات التجاريّة والعقارات الإيجاريّة التي تُعد من طرق التخمين العقاري، بحيث يأخذ المُخمن بعين الإعتبار الدخل الناجم عن العقار، بالإضافة إلى الدخل المُحتمل، ومن خلال هذا الدخل يقوم المُهمن بخصم تكاليف صيانة المُمتلكات من خلال طرح التكاليف من الدخل، ويقوم المُثمن بتحديد متوسط الدخل السنوي أو الشهري أو الصافي للعقار وضرب هذا الرقم بعامل السنوات.

1- جمع المعلومات الأساسيّة عن العقار من مثل تحديد موقع العقار ( المدينة، الحي، والشارع) وكيفيّة تأثير ذلك على السعر.

2- تحديد نوع العقار ( شقة، منزل، مكتب، أرض ) ومواصفاته.

3- تحليل السوق المحلي من خلال القيام بدراسة لمعرفة الإتجاهات السائدة في الأسعار.

4- البحث عن اسعار العقارات المُماثلة التي تمّ بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة ومُقارنة الأسعار.

5- حساب قيمة العقار بالمتر المربع من خلال تحديد سعر المتر المُربع والحصول على متوسط السعر في المنطقة من ثم ضربه في مساحة العقار لتقدير السعر.

6- تقييم الحالة الفنيّة للعقار من خلال الفحص الفنّي للعقار، ( البُنية، المرافق والتشطيبات) وتأثير ذلك على قيمته.

7- تقدير كلفة الإصلاحات، نظرًا لأن العقار إذا كان بحاجة إلى إصلاحات قد تحتاج لخصم تكاليفها من السعر.

8- النظر في العوامل الإقتصاديّة التي تؤثر على اسعار العقارات من عرض وطلب السوق وتحليل توازن العرض والطلب في المنطقة، بالإضافة إلى معدلات الفائدة التي تؤثر على إمكانيّة الحصول على التمويل وبالتالي الطلب على العقارات.

9- التحقق من المرافق والخدمات في المنطقة في حال وجود مدارس، مُستشفيات، مراكز تجاريّة ووسائل النقل العامّة التي يُمكن أن تزيد من قيمة العقار، علاوةً على البُنية التحتيّة الجيّدة.

10- طريقة الدخل: استخدام هذه الطريقة للعقارات الاستثمارية، حيث يتم تقدير القيمة بناءً على الدخل المتوقع من العقار.