عقد بيع عقار تحت الإنشاء هو من العقود التي تختلف عن عقود بيع العقارات الجاهزة، إذ يتضمن بيع عقار لم يتم تشييده بعد أو لا يزال في مرحلة البناء، فهو يتميّز بعدد من الخصائص القانونيّة التي تجعله ذا طابع خاص، وبالتالي يشمل جوانب قانونية وتجارية تتطلب مراعاة دقيقة لكافة التفاصيل التي تضمن حماية مصالح الأطراف المتعاقدة.

يُمكن تعريف البناء تحت الإنشاء أو عقد البناء تحت الإنشاء بأنه عقد يقوم فيه البائع ببناء عقار مع التزام المُشتري بدفع اقساط مُقدمة قبل إنشاء البناء وذلك في مُقابل حصوله على شقة تمليك في العقار بعد إتمام البناء.

والبعض الآخر عرفه بنه العقد الذي يلتزم بموجبه البائع ببناء العقار المُتعاقد عليه خلال المُدة التي يُحددها العقد وأن يأتي هذا البناء مُطابقًا للمُواصفات والتصاميم والنماذج والرسومات المُتفق عليها، ويلتزم بنقل حقوقه على الأرض وكذلك مُلكية البناء المُقام على الأرض والموجود وقت إبرام البيع وينقل ملكية المنشأة التي ستُقام مُستقبلاً أولاً بأول إلى المُشتري بمجرد الإنتهاء منها ويلتزم المُكتتب بدفع الثمن حسب تقدّم اعمال البناء.

1- عقد بيع البناء تحت الإنشاء عقد رضائي مُلزم، فهو يقوم على التراضي ما بين الطرفين فلا بُدَّ أن تتلاقى إرادتي المُشتري والبائع على إنشاء هذا العقد، ونصَّ المشرع الأردني على أنه ينعقد العقد بمجرد ارتباط الإيجاب بالقبول مع مُراعاة ما يُقرره القانون فوق ذلك من أوضاع مُعينة لإنعقاد العقد.

2- هو عقد من عقود المُعاوضة، حيث أن كلا الطرفين يأخذ مُقابل لما يُقدمه فالمُشتري يستلم العقار مُقابل ما يقوم بدفعه من ثمن في صورة اقساط، والبائع يأخذ مُقابل بناء العقار وتسليمه ونقل مُلكيّة العقار الثمن.

3- عقد من العقود المُحددة المدة، له مُدة محددة يتم الإتفاق عليها وقت التعاقد فيلتزم البائع بتنفيذ وإنهاء البناء في المُدة المتفق عليها بالعقد، فهو عقد تتحدد التزامات طرفيه وحقوقهما وقت التعاقد ولا يتوقّف مداها على ما سيؤول إليه الحال بعد تنفيذ العقد.

4- عقد يرد على عقار غير موجود ولكنه قابل للوجود مُستقبلاً، لذا فهو يختلف عن عقد البيع العادي، إذ أن محل العقد بناء غير موجود أو لم ينتهِ بعد، فيجوز أن يكون المبيع شيئًا مُستقبليًا بشرط أن يكون مُحققًا في المُستقبل.

5- عقد ناقل للمُلكية فلا يكون هُناك بيع بدون نقل للملكية وهو ما أكدته القواعد العامّة في القانون المدنيّ الأردنيّ وذات الأمر ينطبق على عقد البناء تحت الإنشاء أيضًا، حيث أنه بمجرد اكتمال البناء لزم العقد ويلتزم كلاً من الطرفين بالتزاماته تجاه الآخر، فيلتزم البائع بنقل ملكيّة الشقة إلى المُشتري.

1- تحديد المُدة في العقد لما له من فائدة للمُشتري وحماية له من الضرر الذي من المُمكن أن يلحق به نتيجةً لمُماطلة البائع في إنجاز البناء في المدة المُتفق عليها بالعقد عند التعاقد.

2- أن يُقدم البائع ضمانات تأمينيّة لضمان إنجاز البناء في المُدة التي تمّ الإتفاق عليها، إذ أن هذا العقد يرد على عقار غير موجود وغير مُنجز فيلتزم البائع بإنجازه وتسليمه للمُشتري في مُدة معينة فالتسليم مؤجل إلى ما بعد الإنتهاء من عملية البناء.

3- عقد البيع تحت الإنشاء هو عقد يرد على عقار غير موجود ويتم على مراحل والتي من خلالها قد يتعرض البائع إلى الإفلاس بسبب تدهور العملة أو ربما لظروفٍ إقتصاديّة سيئة، بالإضافة إلى ذلك في حالة وفاة البائع وانتقال المُلكيّة إلى الورثة لا يعترف الورثة بهذا العقد وقد يتعرض المُشتري بموجب هذا العقد للإحتيال والنصب.

4- تقديم الضمانات المالية اللازمة لإتمام البناء وعدم الإعتماد على ما يدفعه المُشتري من أقساط، كما لو قدم البائع جهة تأمينيّة خارجيّة تضمن تنفيذ بناء العقار أو يُقدم مصرفًا لضمان تنفيذ العقد ماليًا.

5- الإلتزام بإتمام البناء على الوجه الذي اتفق عليه طرفيّ العقد وهو ما قرره المُشرع الأردني في القواعد العامّة من وجوب تنفيذ التزامات طرفيّ العقد إلا أنه لم ينص صراحةً على تنظيم بشأن عقد بناء تحت الإنشاء.

6- الإلتزام بمُطابقة البناء، فعقد بناء عقار تحت الإنشاء ينشأ بناء على تراخيص يقوم بإعدادها البائع ثابتها بها مُواصفات مُعينة لكل نموذج بناء وينبغي أن يلتزم البائع بتنفيذ ذلك بكل دقة والإلتزام بتسليمه في موعده المُحدد يجب عند التسليم أن يتم مُطابقة للبناء على النموذج المُعد لذلك.